杭州楼市行业分析报告

1、杭州楼市现状

近年来杭州楼市扩容明显，市场规模位居全国第二，去年处于量缩价稳状态。近年来杭州房地产市场规模持续扩大，增速超过全国市场水平。2021 年杭州商品房销售规模达到 6589 亿元，相当于 5 年以前的 1.80倍（全国 1.55 倍），相当于十年前的 6.70 倍（全国 3.11 倍）。从城市市场规模排名来看，2021 年杭州市商品住宅销售额位居全国第二名，与上海成为全国唯二能够突破 6000 亿市场的城市。去年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-8 月销售面积同比下降 45.2%，1-9 月杭州新建住宅价格累计上涨 1.00%。当前时点是优质地产的布局良机，重点关注：1）行业见底复苏带来的 β 行情；2）格局优化带来的拿地提升，有望逆势发展。
1.1 杭州房地产市场近年来扩容明显
受益于经济发展、人口流入、高收入人群聚集，杭州房地产市场规模持续扩大，增速超过全国市场水平。2021 年杭州商品房销售规模达到 6589 亿元，相当于 5 年以前即 2016年的 1.80 倍，相当于十年前即 2011 年前的 6.70 倍。对于全国房地产市场而言，2021 年商品房销售规模达到 181930 亿元，相当于 2015 年的 1.55 倍，相当于 2011 年的 3.11 倍。

1.2 2021 年杭州楼市规模位居全国城市第二名
从城市市场规模排名来看，2021 年杭州市商品住宅销售规模位居全国第二名。2021 年，杭州市商品住宅销售规模达到 6129 亿元，在国内城市中仅次于上海市的 6544 亿元，位居全国城市第二名。上海和杭州也是全国城市中唯二能够突破 6000 亿市场规模的城市，与后面其他城市拉开了显著差距。第三名至第六名为 4000 亿级别的城市，分别为北京、苏州、广州、深圳。第七名至第十名为 3000 亿级别的城市，分别为成都、南京、武汉、重庆。

1.3 杭州楼市去年处于量缩价稳状态
杭州楼市去年处于量缩价稳状态，1-8 月销售面积同比下降 45.2%，1-9 月杭州新建住宅价格累计上涨 1.00%。成交量方面，根据统计局开发经营数据，2022 年 1-8 月，杭州商品房销售面积为 858.0万㎡，同比下降 45.2%；杭州商品房销售额为 2775.0 亿元，同比下降 38.3%。2022 年 8 月，杭州商品房销售面积为 116.0 万㎡，同比下降 30.2%，环比增长 5.7%；全国商品房销售额为10107.0 亿元，同比下降 19.9%，环比增长 4.3%。

成交价格方面，2022 年 1-9 月，杭州新建住宅价格累计上涨 1.00%，涨幅较前年同期收窄 1.90 个百分点。2022 年 9 月，杭州新建住宅均价 29385 元/m²，环比上涨 0.18%，涨幅较上个月收窄 0.09 个百分点；同比上涨 0.88%，涨幅较前年同期收窄 3.99 个百分点。

地产配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的 β 行情，利好龙头房企；2）房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。

2、政策梳理

在党的十二大报告中强调“房住不炒”的定位以及“租购并举”的住房制度，各地继续因城施策维稳房地产市场。1）贵州省贵阳市下调个人住房公积金贷款利率；2）河南省驻马店市提出商品房契税补贴政策；3）广西壮族自治区来宾市提高住房公积金贷款额度和提取额度，降低公积金贷款首付比例4）浙江省宁波市大幅降低居住落户要求；5）河北省保定市白沟新城推出促进房地产业良性循环和健康发展的十四条政策措施；6）广东省韶关市对农业转移人口提供契税补贴、提高公积金贷款额度等一系列政策；7）海南省对规范养老服务设施用地管理提出一系列要求。

2022-10-15 海南省自然资源和规划厅《关于规范养老服务设施用地管理的通知》
合理界定养老服务设施用地范围，依法依规明确土地用途和年限，加强规划引领和布局优化，支持多种方式供应养老服务设施用地，加强养老服务设施规划和用地监管，严格禁止擅自改变养老服务设施用地用途，利用存量资源发展养老服务设施，促进节约集约用地。

2022-10-16河北省保定市白沟新城管理委员会《关于进一步促进白沟新城房地产业良性循环和健康发展的十四条政策措施》
开发企业可以幢(栋)为单位自主确定预(销)售价格。房地产开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案手续前,对全部房源须向价格主管部门进行一次性价格备案。经价格主管部门审核备案后，销售时按备案价格明码标价。销售介格浮动原则上不超过±10%进行销售，超过±10%的，原则上应重新备案。
加大个人住房按揭贷款支持，购买首套普通商品住房的居民家庭，申请商业性或公积金个人住房贷款的，最低首付款比例为 20%；对已拥有 1 套住房的居民家庭,为改善居住条件购买第 2 套住房申请商业性或公积金个人住房贷款的，最低首付款比例为 30%。支持二孩及以上家庭购房需求。生育二孩及以上的该区户籍居民家庭，在该区购买第 2 套普通商品住房时，可享受首套商品住房购房政策。

2022-10-16 中国建设银行股份有限公司《关于加快信贷投放精准服务实体经济的公告》
建设银行拟出资人民币 300 亿元设立住房租赁基金，探索租购并举的房地产发展新模式。

2022-10-16中国共产党第二十次全国代表大会
党的二十大报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2022-10-17 广东省韶关市人民政府《韶关市人民政府办公室关于印发韶关市农业转移人口住房支持实施细则的通知》
给予农业转移人口购买新建商品住房专项财政补贴。农业转移人口在城镇购买新建商品住房、依法缴纳契税并落户的，经住建管理部门核实相关完税凭证和落户资料，对缴纳的契税给予全额财政补贴。
农业转移人口连续正常缴存住房公积金满 3 个月，租住自住住房符合提取申请条件的，可申请提取住房公积金。租住商品房的提交家庭无房证明，提取额度为每人每月不超过 500元；租住公租房的提交租赁合同、租金缴纳证明，提取额度为不超过实际支付的房租支出。农业转移人口连续正常缴存住房公积金满 6 个月，购买住房符合贷款条件的，可申请住房公积金贷款。购买已认定为装配式建筑或星级绿色建筑的商品住房，公积金最高贷款额度上浮 20%。符合韶关市住房公积金人才贷款条件的农业转移人口，可享受住房公积金人才贷款优惠政策，最高贷款额度提高到一般贷款额度的 2-3 倍，公积金贷款额度与账户余额倍数按 25倍执行。

2022-10-18 昆山市住房和城乡建设局《“用心更新 城市更新”，14个房屋征迁项目“清盘”》
今年以来，昆山市已陆续完成了 14 个征迁项目“清盘”，涉及住宅 939 户、非住宅 88 户，将腾出土地约 120 万平方米（约 180 亩），为推进城市有机更新改造腾出空间。

3、2022年房地产行业上市公司公告

绿城管理控股 2022-10-14
截至 2022 年 9 月 30 日止九个月，本集团新拓代建项目的合约总建筑面积达2,225 万平方米，较去年同期 1,668 万平方米增长约 33.4%；新拓代建项目代建费预估 66.1 亿人民币，较去年同期 48.3 亿人民币增长约 36.8%。

华侨城 A 2022-10-15
2022 年 9 月份公司实现合同销售面积 28.5 万平方米，合同销售金额 62.4 亿元；2022 年 1-9 月份公司累计实现合同销售面积 201.1 万平方米，较上年同期下降 35%，合同销售金额 429.7 亿元，较上年同期下降 35%。

南京高科 2022-10-15
本公司于 2022 年 10 月 12 日在全国银行间市场发行了 2022 年度第六期超短期融资券，募集资金于 2022 年 10 月 14 日全额到账。发行结果如下：实际发行总额 3 亿元，发行利率 2.10%，期限为 180 天。

张江高科 2022-10-15
本公司全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司拟通过协议转让方式转让持有的上海市浦东新区盛夏路 565 弄 42 号 1 层、43 号 1 层、45 号 1 层、46 号 1 层、47 号 1 层、49 号 1-17 层办公部分物业（对应土地使用权及所属建筑物、构筑物及附属设施设备），总面积 30,405.45 平方米，以上交易将通过上海联合产权交易所有限公司进行。

海泰发展 2022-10-15
天津海泰科技发展股份有限公司拟将海泰绿色产业基地的 N 号楼房产协议转让，转让对象为天津滨海高新区物业管理有限公司，N 号楼产权面积 10413.02㎡，为 1 栋非居住房产，转让价格 6,144.00 万元；拟将海泰绿色产业基地的H1 号楼房产出售，出售对象为天津滨海高新区物业管理有限公司，H1 号楼产权面积 9564.21 ㎡，对应为 243 套非居住房产，出售价格 5,604.44 万元。本次关联交易总价共计 11,748.44 万元

海泰发展 2022-10-15
天津海泰科技发展股份有限公司拟将全资子公司天津海泰方成投资有限公司持有的海泰创新基地 C 号楼 C 座部分房产出售给天津滨海高新区物业管理有限公司，对应产权面积为 9491.15 ㎡，交易价格为 6,776.00 万元。

大名城 2022-10-17
2022 年 7 月 18 日，公司第八届监事会第十五会议审议通过《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的议案》。截至 2022 年 10 月 13 日，公司通过集中竞价交易方式累计回购股份 39,902,000 股，占公司总股本的 1.61%，回购的最高价格为 3.51 元/股，回购的最低价格为 3.16 元/股，交易的总金额为129,995,006.94 元（不含交易费用）。

华发股份 2022-10-17
2022 年 9 月，公司实现销售金额 82.6 亿元，同比增长 45.4%，环比增长24.6%；销售面积 26.9 万平方米，同比增长 32.5%，环比增长 13.5%。2022 年1-9 月，公司实现销售金额 729.5 亿元，销售面积 252.6 万平方米。

城投控股 2022-10-17
2022 年 10 月 13 日，公司通过集中竞价交易方式首次回购公司股份 1,400,000股，已回购股份占公司总股本的比例为 0.0553%，购买的最高价为 3.78 元/股、最低价为 3.74 元/股，已支付的总金额为 5,271,231.09 元（不含交易费用）。

保利发展 2022-10-17
保利发展控股集团股份有限公司拟发行 2022 年度第七期中期票据，注册金额人民币 25 亿元，本期发行金额人民币 25 亿元。发行人计划将本期中期票据募集的 25 亿元用于偿还部分债务融资工具。

中国海外宏洋集团 2022-10-17
于 2022 年第三季度，本集团及本集团之联营公司及合营公司的整体合约销售额共约达人民币 8,681 百万元，涉及销售面积约为 813,200 平方米。截至2022 年 9 月 30 日止九个月，总累计合约销售额合共约为人民币 29,498 百万元，涉及面积约为 2,805,300 平方米，相比去年同期分别下跌 47.4%及36.4%。

广汇物流 2022-10-18
广汇物流股份有限公司以支付现金方式收购新疆红淖三铁路有限公司92.7708%的股权事项，已完成交割手续，公司已持有铁路公司 92.7708%的股权。

金地集团 2022-10-19
9 月实现签约面积 110.7 万平方米，同比上升 12.78%；实现签约金额 227.0 亿元，同比上升 7.05%。1-9 月公司累计实现签约面积 706.4 万平方米，累计实现签约金额 1,630.8 亿元。

雅居乐集团 2022-10-19
本公司间接全资附属公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司发行于 2022 年10 月到期本金额为人民币 15 亿元，票面利率为 6.2%的非公开发行债券（债券代码：167752）。董事会宣布，于 2022 年 10 月 19 日，番禺雅居乐已全数赎回本期债券，赎回金额为人民币 1,593,000,000 元，金额相当于未偿还本金连同 2021 年 10 月 19 日至 2022 年 10 日 18 日止期间的利息。

凤凰股份 2022-10-21

2022 年 7-9 月：公司商品房合同销售面积 6328.60 平方米，较上年同期增加85.97%；商品房合同销售金额 9843.04 万元，较上年同期增加 166.36%。
上海临港 2022-10-21
2022 年 10 月 18 日，公司发行了 2022 年度第七期超短期融资券，。截至 2022年 10 月 19 日，本期超短期融资券募集资金全额到账，实际发行总额 10 亿元人民币，期限 261 天，票面利率 1.85%。